El mercado inmobiliario de Miami continúa demostrando su resiliencia y atractivo como destino preferido para los inversionistas extranjeros. Según el Miami Report Q3-2025, presentado por ISG World, el tercer trimestre del año marca un punto de inflexión decisivo que valida las predicciones más optimistas sobre el futuro del sector en el sur de Florida.
En este artículo compartimos las conclusiones más relevantes del informe presentado por Craig Studnicky, CEO de ISG World y RelatedISG Realty, y creador del Miami Report. Analizamos las oportunidades que este panorama ofrece para inversionistas internacionales como tú, que buscan adquirir una propiedad en Miami o el sur de Florida, ya sea para vivir o para generar ingresos pasivos en dólares desde cualquier país de Latinoamérica.
Mercado inmobiliario de Miami: ascenso confirmado
En su presentación del Miami Report Q3-2025, Craig Studnicky citó a Jorge Pérez, presidente de Related Group y socio de Related ISG, quien compartió durante el segundo trimestre una reflexión que define el momento actual del mercado: «Florida, durante los 50 años que llevo en este negocio, ha sido una montaña rusa. Y lo que siempre les digo a los inversionistas y compradores es esto: cuando la montaña rusa baja, la próxima subida nunca ha sido más alta».
Los datos del tercer trimestre confirman que la montaña rusa está en ascenso. Las transacciones totales de condominios en Miami (contando los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach) entre enero y septiembre de 2025 alcanzaron 19.047 unidades, superando las 17.400 del mismo período del año anterior. Más revelador aún es el incremento trimestral: de 5.900 cierres en Q1, a 6.300 en Q2 y hasta 6.700 en Q3.
Este crecimiento es importante, considerando que las tasas hipotecarias en Estados Unidos durante este período fueron considerablemente más altas que en 2023, lo que subraya la fortaleza estructural de la demanda en el mercado inmobiliario de Miami. Teniendo en cuenta que estas tasas de nuevo bajaron a finales de octubre por decisión de la Reserva Federal, el panorama es positivo en el corto y el mediano plazo.
Inventario de condominios: una transformación reveladora
Uno de los hallazgos más importantes del Miami Report Q3-2025, y que expuso Studnicky en la presentación, es la evolución del inventario de condominios disponibles. Al finalizar el segundo trimestre, el inventario total en el servicio de listado múltiple (MLS) para los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach alcanzó 25.000 unidades, una cifra que inicialmente sugería un cambio hacia un mercado favorable para compradores. Sin embargo, el análisis detallado revela una realidad muy diferente cuando se segmenta el inventario por edad de las propiedades:
Condominios de más de 30 años
Cerca del 90 % del inventario de reventa al final del Q2 correspondía a condominios de más de 30 años de antigüedad. Estas propiedades se han visto afectadas por las leyes de inspección estructural implementadas tras el colapso en 2012 del edificio Champlain Towers en Surfside, que requieren que los edificios cumplan con los códigos de construcción actuales.
La mayoría de las asociaciones de condominios en Miami no cuentan con las reservas de efectivo necesarias para estas actualizaciones, lo que ha generado evaluaciones especiales significativas y un aumento en el inventario disponible de este segmento, indicó Craig Studnicky.
Para el tercer trimestre, este inventario se redujo de 21.000 a 17.000 unidades, representando ahora solo el 74 % del total (comparado con el 90 % del trimestre anterior). Esto indica que muchas de estas propiedades, sobre todo aquellas frente al mar, en la bahía o el intracoastal, bien mantenidas y con reservas adecuadas, están siendo adquiridas por compradores que reconocen su valor excepcional.
Condominios de menos de 30 años
El segmento que en realidad define el estado del mercado inmobiliario de Miami es el de condominios modernos. Al final del Q2, solo existían 3.000 unidades disponibles cuando históricamente este número debería rondar las 12.000 para considerarse un mercado equilibrado. Para el Q3, este inventario aumentó a 6.000 unidades, un incremento positivo que ofrece más opciones a los compradores, pero que aún representa una escasez significativa que favorece la apreciación de valores a mediano plazo.
Velocidad de ventas en el mercado inmobiliario de Miami
Uno de los indicadores más reveladores del momento del mercado es el tiempo promedio que las propiedades en Miami permanecen disponibles antes de venderse. En el Q3 de 2023, hace apenas dos años, el promedio era de 9 meses. Un año después, en el Q3 de 2024, este período se redujo a 8 meses (240 días).
El dato más impactante: para el Q3 de 2025, el tiempo promedio en el mercado se ha reducido a la mitad, llegando a solo 4 meses, independientemente del tipo de condominio, precio o antigüedad. Esta aceleración confirma que los compradores están actuando con mayor decisión y urgencia.
Tasas hipotecarias: el impulso definitivo
Las tasas hipotecarias en Estados Unidos han experimentado una reducción significativa que está impulsando la actividad del mercado inmobiliario de Miami. Mientras que en el Q2 las tasas promedio para préstamos fijos a 30 años se ubicaban en 6.8 %, para finales de septiembre habían descendido a 6.18 %.
Las proyecciones son aún más alentadoras: se anticipa que para finales de diciembre, las tasas caerán por debajo del 6 %, y durante 2026 podrían ubicarse en el rango del 5 %. Esta baja en el costo del financiamiento incorporará miles de nuevos compradores al mercado, muchos de ellos hoy inquilinos que esperaban mejores condiciones de financiamiento.
Crecimiento poblacional: el motor de la demanda
Florida continúa experimentando un crecimiento poblacional sin precedentes. Durante años, el estado recibía cerca de 1.000 nuevos residentes diarios. En 2024, ese número aumentó a 1.280 personas por día. Para 2025, el Buró del Censo de Estados Unidos proyecta que Florida recibirá 1.350 nuevos residentes diarios, superando solo por Texas, que registra 1.450 personas diarias.
La diferencia es grande: Texas tiene una extensión territorial cuatro veces mayor que Florida. En el sur de Florida, el crecimiento está limitado geográficamente por el Océano Atlántico al este y los Everglades al oeste, lo que explica el desarrollo vertical de torres grandes y la presión constante sobre el inventario disponible.
Cerca de un tercio de este crecimiento estatal se concentra en los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach. Con 23 millones de habitantes y en constante crecimiento, Florida superó a Nueva York en población en 2012 y continúa cerrando la brecha con California (40 millones) y Texas (30 millones).
Un buen momento para invertir
En mercado inmobiliario de Miami en Q3-2025 confluyen varios factores favorables: reducción de inventario en propiedades modernas, aceleración en la velocidad de ventas, disminución de tasas hipotecarias en Estados Unidos, crecimiento poblacional sostenido y una brecha estructural entre oferta y demanda que garantiza apreciación a mediano y largo plazo.
Si eres inversionista extranjero y buscas ingresar al mercado estadounidense, el sur de Florida te ofrece potencial de apreciación y estabilidad estructural basada en fundamentos económicos sólidos. Como señaló Jorge Pérez, de RelatedISG, cuando la montaña rusa sube de nuevo, alcanza niveles más altos que cualquier otro periodo.
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