▶ Escucha el artículo aquí: Porcentaje de impuesto en Estados Unidos
Conocer el porcentaje de impuesto en Estados Unidos es un paso esencial antes de comprar o rentar un inmueble. ¿Por qué? Este aspecto fiscal puede tener un impacto significativo en la rentabilidad de tu inversión inmobiliaria, sobre todo si resides fuera del país. El sistema tributario estadounidense es complejo, y varía entre estados, por lo que comprender sus implicaciones es crucial para evitar errores costosos o sobrecostos inesperados.
Impuestos clave al comprar una propiedad en EE. UU.
Existen varios tributos asociados al proceso de adquisición de un inmueble que podrían influir en el presupuesto inicial y en el retorno a largo plazo. A continuación, detallamos los más importantes:
Property Tax: porcentaje de impuesto en Estados Unidos
Es un tributo anual que se aplica a todas las propiedades inmobiliarias, sin importar si están ocupadas o en renta. Se basa en el valor tasado del inmueble, determinado por la autoridad fiscal del condado. La tasa varía según la región. Sin embargo, en general oscila entre el 0.5 % y el 2.5 % del valor catastral (Waters, 2023).
Aspectos básicos a tener en cuenta:
- Es recurrente: el Property Tax se paga cada año, incluso si ya no tienes hipoteca.
- Es posible que aumente con el tiempo: si el valor del inmueble sube tras una revaluación fiscal, también lo hará el impuesto.
- Aplica a todos los tipos de propiedad: todas están sujetas al tributo.
Transfer Tax: porcentaje de impuesto en Estados Unidos
Consiste en un pago único, que se realiza al momento de cerrar la compra de la propiedad. Este impuesto se calcula como un porcentaje del valor de la transacción y es posible que varíe, no solo entre estados, sino entre condados o ciudades dentro del mismo estado.
En Florida, por ejemplo, la tasa estatal es del 0.80 % del monto total de la transacción. Sin embargo, si compras en una ciudad con recargo local, tiende a subir el porcentaje de impuesto en Estados Unidos (La Nación, 2025). Además, en ciertas jurisdicciones, el comprador y el vendedor pueden negociar quién paga este impuesto, aunque en general recae sobre el comprador.
Entonces, entre las cosas que debes saber están:
- Es un costo de cierre: se paga de manera única cuando la propiedad cambia de dueño.
- Algunos estados no lo exigen, pero muchos sí lo hacen, sobre todo en zonas urbanas con alta actividad inmobiliaria.
- En operaciones comerciales o multifamiliares, el monto podría ser sustancial.
Impuesto a bienes raíces para extranjeros (FIRPTA)
Uno de los aspectos cruciales para compradores internacionales es el FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act). Se trata de una ley federal que impone una retención obligatoria del 15 % sobre el precio bruto de venta, cuando el vendedor es extranjero (Tax Foundation, 2024).
El porcentaje de impuesto en Estados Unidos no lo paga el comprador, pero este sí tiene la obligación legal de retener y remitir el monto al IRS. Si no lo hace, podría asumir la deuda tributaria y enfrentar sanciones.
¿Por qué existe FIRPTA? Algunas de las razones son:
- Su objetivo es procurar que los vendedores extranjeros cumplan con sus obligaciones fiscales en EE. UU.
- Al tratarse de transacciones internacionales, el IRS utiliza esta retención como garantía de pago. Esto se debe a que, recuperar impuestos de personas no residentes, en ocasiones, resulta complicado.
Además de considerar el porcentaje de impuesto en Estados Unidos, debes tener en cuenta otros aspectos importantes:
- Si compras una propiedad a un extranjero y no retienes el 15 % correspondiente, podrías ser responsable del monto total ante el IRS.
- Este dinero se retiene al momento del cierre de la venta y puede devolverse al vendedor extranjero si este presenta una declaración fiscal correcta y cumple con los requisitos de exención.
- En algunos casos, es posible solicitar una certificación de exención (Withholding Certificate) al IRS antes del cierre. Eso permite reducir o eliminar la retención si hay justificación.
Para más información sobre el porcentaje de impuesto en Estados Unidos correspondiente al FIRPTA, consulta directamente al IRS. Allí, encontrarás precisiones sobre pago de impuestos para propiedades de extranjeros.
Impuestos relacionados con el alquiler de propiedades
¿Planeas comprar para rentar? Entonces, debes considerar varios impuestos sobre ingresos y ventas que podrían afectar tus ganancias.
Porcentaje de impuesto en Estados Unidos sobre la renta del alquiler
El propietario debe declarar los ingresos generados por alquiler ante el IRS. La tasa dependerá de los ingresos anuales, tu estatus migratorio y si declaras siendo persona natural o jurídica.
- En el caso de individuos no residentes, el porcentaje de impuesto en Estados Unidos llega hasta el 30 % sobre ingresos brutos (IRS, 2025). No obstante, existe la posibilidad de optar por tributar netamente, deduciendo gastos operativos.
- Para residentes o titulares de Green Card, el ingreso neto oscila entre el 10 % y el 37 %, según las escalas del IRS (Sánchez, 2025).
Por otra parte, ten en cuenta que, si hay acuerdos de doble tributación, deberás declarar el impuesto sobre la renta en tu país de origen.
Porcentaje de impuesto en Estados Unidos sobre el ingreso
Algunos estados cobran un impuesto adicional. Florida es una excepción: no tiene impuesto estatal sobre el ingreso, lo que representa una ventaja para muchos inversionistas.
Impuestos sobre rentas a corto plazo
Si rentas tu propiedad por periodos breves, en plataformas tipo Airbnb, deberás pagar impuestos similares al IVA (Sales Tax). Asimismo, tendrás otros cargos locales como el Bed Tax. Aquí, el porcentaje de impuesto en Estados Unidos para Florida oscila entre el 6 % y el 13 % del valor de la renta (Florida Revenue, 2025).
Factores que afectan el impuesto sobre una propiedad
El porcentaje de impuesto en Estados Unidos a pagar por la compra o renta de inmuebles no es uniforme. A continuación, te explicamos los elementos que más inciden en la carga impositiva de una propiedad.
Ubicación geográfica
La ubicación es, sin duda, uno de los factores más determinantes. El sistema tributario inmobiliario en Estados Unidos opera en principio a nivel local. Eso significa que cada estado, condado, e incluso ciudad, establece sus propias tasas de impuesto a la propiedad. El resultado: dos propiedades con valores similares podrían tener obligaciones fiscales muy distintas dependiendo de su ubicación.
Realizando un análisis geográfico detallado antes de invertir, podrás identificar el porcentaje de impuesto en Estados Unidos de cada jurisdicción. Buscar las zonas con cargas fiscales más eficientes, impactará en la rentabilidad de tu inversión.
Uso de la propiedad
La finalidad con la que se destina un inmueble, afecta el porcentaje de impuesto en Estados Unidos. En otras palabras, las autoridades fiscales clasifican las propiedades según su uso principal. Así, cada categoría tiene un tratamiento impositivo distinto. Las más comunes son:
- Residencial primaria: propiedades ocupadas por sus propietarios, usándola de vivienda habitual. Suelen beneficiarse de tasas más bajas y de exenciones fiscales especiales.
- Residencial secundaria o vacacional: inmuebles que no se usan como residencia principal. Por lo general, pagan tasas más altas y no califican para ciertas exenciones.
- Comercial o industrial: edificios dedicados a negocios, oficinas, almacenes o locales comerciales. Aquí, el porcentaje de impuesto en Estados Unidos es más elevado, ya que se considera que generan ingresos.
- Renta a corto plazo o alquiler vacacional: inmuebles utilizados para alquileres temporales, a través de plataformas como Airbnb. En muchas jurisdicciones, tal tipo de uso tiende estar sujeto a tarifas más altas o impuestos adicionales. Un ejemplo es el impuesto sobre alojamiento temporal.
Por ello, es fundamental definir desde el inicio el propósito de tu inversión. Por ejemplo, si planeas adquirir una vivienda para alquilarla a corto plazo en una zona turística, es probable que debas asumir un mayor porcentaje de impuesto en Estados Unidos.
Valor tasado del inmueble
El valor tasado (assessed value) de una propiedad es fundamental en la determinación del Property Tax. Dicho valor lo fija la autoridad fiscal local. Si bien suele basarse en el valor de mercado, se determina a través de criterios propios de cada jurisdicción. Es importante no confundirlo con el precio de compra o el valor comercial.
Cada año, los gobiernos locales realizan revisiones para ajustar los valores tasados a la evolución del mercado inmobiliario. En los periodos de valorización acelerada que ha vivido el sur de Florida en la última década, es común que el valor tasado suba año tras año, lo que incrementa de manera proporcional el porcentaje de impuesto en Estados Unidos.
Además, algunos condados aplican límites al aumento anual del valor tasado para evitar que los propietarios enfrenten subidas abruptas en sus impuestos. Este mecanismo, conocido como “cap assessment” o «valuation cap«, protege a quienes habitan su vivienda de forma permanente.
Para prever dichos cambios, es recomendable solicitar un historial del valor tasado del inmueble antes de comprar. También, es una buena estrategia proyectar posibles escenarios futuros de aumento en la carga tributaria.
Exenciones o deducciones del porcentaje de impuesto en Estados Unidos
Muchos estados y condados en Estados Unidos ofrecen exenciones fiscales (exemptions) que reducen de forma significativa el impuesto a pagar. Una de las más conocidas es la Homestead Exemption, que permite a los propietarios que ocupan su vivienda como residencia principal, deducir una parte del valor tasado del inmueble.
En el estado de Florida, por ejemplo, esta exención puede alcanzar los 50,000 dólares sobre el valor tasado (La Nación, 2025). Esto representa un ahorro directo sobre el porcentaje de impuesto en Estados Unidos correspondiente al Property Tax. Para acceder a ella, el propietario debe cumplir con ciertos requisitos. Entre ellos, residir de forma permanente en la propiedad y presentar su solicitud en los plazos establecidos.
En paralelo, existen deducciones por mejoras estructurales, instalación de sistemas de eficiencia energética o remodelaciones aprobadas por el municipio. Aunque no todas las zonas las ofrecen, vale la pena explorarlas antes de realizar inversiones adicionales en la propiedad tras la compra.
Estrategias fiscales para inversionistas extranjeros
Invertir en bienes raíces en Estados Unidos siendo extranjero tiene ventajas, pero también requiere estrategia. Aquí, te dejamos buenas prácticas para reducir el impacto del porcentaje de impuesto en Estados Unidos sobre tu portafolio:
- Consulta con un contador especializado en inversiones internacionales. Un profesional te ayudará a interpretar los tratados fiscales entre EE. UU. y tu país de origen.
- Evalúa la creación de una LLC. Muchos inversionistas optan por estructurar su inversión a través de una Limited Liability Company (LLC) para separar sus activos personales y optimizar su tributación.
- Aprovecha deducciones. Es posible deducir intereses hipotecarios, costos de mantenimiento, depreciación de la propiedad y honorarios de administración.
- Mantén tus finanzas organizadas. Lleva un registro claro de tus ingresos y gastos, incluyendo el porcentaje de impuesto en Estados Unidos que debes pagar por cada activo. Por otro lado, cumplir con tus declaraciones fiscales a tiempo evita multas y problemas legales.
- Verifica regulaciones estatales. Cada estado tiene reglas propias. Informarte a fondo es una ventaja competitiva.
¿Por qué invertir con asesoría integral?
Si no tienes claro el porcentaje de impuesto en Estados Unidos que debes pagar, o desconoces la dinámica del mercado inmobiliario en el sur de Florida, necesitas acompañamiento experto. Muchos latinoamericanos eligen a PFS Realty Group, no solo por su experiencia en esta zona, sino también por su enfoque integral en el proceso de inversión inmobiliaria.
Desde la selección del inmueble, hasta la administración de propiedades y conexión con asesores fiscales, nuestro equipo te acompaña en cada paso. ¿Tu interés es generar ingresos pasivos? Opta por el programa de renta en dólares, que contribuye a mejorar tu retorno bajo estándares de rentabilidad real.
Beneficios clave de trabajar con PFS Realty:
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Entender el porcentaje de impuesto en Estados Unidos es indispensable antes de comprar o rentar un inmueble. Cada detalle fiscal impacta tu rentabilidad. Si estás listo para invertir de forma inteligente, visita PFS Realty, donde te acompañamos en todo momento. Nuestro equipo se encarga de identificar las mejores zonas, minimizar la carga fiscal y favorecer tus ingresos en dólares.
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Referencias Bibliográficas
- Florida Revenue. (2025). Local Option Transient Rental Tax Rates.
- Internal Revenue Service. (2024). Publication 530: Tax information for homeowners. U.S. Department of the Treasury.
- IRS. (2025, 27 de mayo). Los impuestos a extranjeros no residentes.
- La Nación. (2025, 12 de enero). En Florida: la nueva ley que beneficia a propietarios y les permitirá ahorrar hasta US$50 mil en impuestos.
- Sánchez, S. (2025, 6 de mayo). Impuestos en Miami, Florida: ¿cuáles son y cuánto debo pagar? Holafly.
- Tax Foundation. (2024, 20 de agosto). Property Taxes by State and County, 2024. Tax Foundation. Datos actualizados sobre tasas de impuestos a la propiedad por estado y condado.
- Waters, S. (2023, 8 de febrero). Guía tributaria de Florida: lo que pagarás en el 2023. AARP.