Enmienda 3: ¿cómo cambia en los impuestos a la propiedad en Florida?

Los impuestos a la propiedad en Florida cambiarán a partir de 2027. La Enmienda 3, aprobada en las elecciones del 3 de noviembre de 2026, aumenta la exención para quienes viven en su vivienda y reduce el límite de aumento anual del valor tasado en las propiedades sin esa exención, como las destinadas a alquiler.

Si compraste o piensas comprar una propiedad en Florida, estos cambios pueden influir en lo que pagas cada año, según el uso que le des. Antes de verlos, te explicamos qué son estos impuestos y quiénes los pagan.

¿Qué es la Enmienda 3 en Florida y qué pasó?

Es una reforma a la Constitución de Florida que propuso la Legislatura en una sesión especial en junio y que los votantes aprobaron el 3 de noviembre. ¿Qué cambia en los impuestos a la propiedad en Florida?:

• Mayor exención de vivienda familiar o Homestead Exemption, un beneficio establecido por la constitución del estado de Florida que permite reducir el valor tasado de tu propiedad para efectos del cálculo de los impuestos a la propiedad. En términos simples, pagas menos impuestos sobre tu casa porque el estado reconoce que es tu hogar principal, no una inversión ni una propiedad de alquiler. Este subirá a USD 150.000 en 2027 y a USD 250.000 en 2028, y desde 2029 se ajustará según la inflación. La medida regirá desde el 1 de enero de 2027.
• Impuestos escolares sin cambios. La exención ampliada se aplica a los impuestos de condados y ciudades, no a los de los distritos escolares.
• Menor tope para propiedades sin homestead. En inmuebles comerciales y viviendas destinadas al alquiler, el límite anual de aumento del valor tasado baja del 10% al 5%. Esta reducción tampoco se aplica a los impuestos escolares.
• Uso de lo recaudado. Los ingresos deberán destinarse a áreas específicas, como seguridad pública, educación, infraestructura y control de inundaciones.

La enmienda no elimina el impuesto. En la vivienda principal reduce la parte del valor sobre la que se calcula y, en las demás propiedades, limita cuánto puede subir ese valor cada año.

¿Qué son los impuestos a la propiedad en Florida y quiénes los pagan?

Son un pago anual que recae sobre el dueño de un inmueble. Florida no cobra un impuesto a la propiedad a nivel estatal, lo hacen los gobiernos locales (condados, ciudades, distritos escolares y otros distritos especiales) para financiar servicios como seguridad pública, educación e infraestructura.

El cálculo parte de tres datos. Te lo mostramos con un ejemplo ilustrativo y simplificado, con cifras redondas:

• Valor tasado: USD 400.000. Es el valor que el tasador del condado (Property Appraiser) le asigna a la propiedad cada año, con referencia al 1 de enero. Puede ser distinto del precio de mercado.
• Menos exenciones: USD 50.000. Es un beneficio que se resta del valor tasado, como la exención homestead para la vivienda principal. Lo que queda, USD 350.000, es el valor imponible, es decir sobre el que se cobra el impuesto.
• Tasa: 20 mills. La fija cada gobierno local y se llama millage. Un mill equivale a USD 1 por cada USD 1.000 de valor imponible, así que 20 mills son USD 20 por cada USD 1.000. La tasa total suma las de los gobiernos que aplican en esa ubicación, como el condado, la ciudad y el distrito escolar.
• Resultado: USD 350.000 contiene 350 bloques de USD 1.000, y cada uno paga USD 20: 350 × 20 = USD 7.000 al año.

Paga el propietario, sea o no residente de Florida. El recaudador de impuestos (Tax Collector) envía las facturas en noviembre, el pago completo vence el 31 de marzo y hay descuentos de hasta 4% por pagar temprano. Si hay hipoteca, la entidad financiera puede pagarlos con parte de la cuota mensual (cuenta escrow).

Un beneficio clave es la exención homestead, para quienes tienen su residencia principal en Florida, pues exime de impuestos una parte del valor de la vivienda. Según el Departamento de Ingresos de Florida, la máxima en 2026 es de USD 51.411, aunque no toda aplica a los impuestos escolares.

Impacto en los impuestos a la propiedad en Florida según tu tipo de compra

El efecto depende del uso que le des a la propiedad que compraste en Florida:

Impuestos a la propiedad en Florida si es tu residencia principal

Si cumples los requisitos de la exención homestead, una porción mayor del valor de tu vivienda quedará exenta de los impuestos no escolares. Hoy ronda los USD 50.000 y será de USD 150.000 en 2027 y de USD 250.000 en 2028. Cuánto representa en dólares depende de la tasa de cada condado y ciudad.

Quienes sean residentes de Florida el 31 de diciembre de 2026 accederán a la exención ampliada desde su entrada en vigencia, y quienes lleguen después deberán esperar hasta su quinto año con exención homestead para recibir el aumento, sujeto a lo que permita la Constitución de Estados Unidos.

Impuestos a la propiedad en Florida si compras para renta o inversión

La exención homestead es para la residencia principal, por lo que no aplica a una propiedad que se compra para alquilar o como inversión, ni a la de un comprador que vive en otro país. Para estas propiedades, el cambio relevante en los impuestos a la propiedad en Florida es el tope, ya que el valor tasado podrá subir como máximo un 5% al año, frente al 10% actual. El tope no modifica la tasa del impuesto ni el valor de mercado, y tampoco se aplica a los impuestos escolares.

¿Qué conviene revisar antes de comprar?

1. El uso de la propiedad. Vivienda principal, renta o inversión determina qué cambio te aplica.
2. Tu fecha de residencia. Si vas a vivir en Florida, importa si eres residente al 31 de diciembre de 2026 o llegas después.
3. El valor tasado y los impuestos reales. Puedes consultarlos en el tasador del condado donde se ubica la propiedad.
4. El costo total y la asesoría. Suma impuestos, seguros, cuota de administración y tarifas locales, y consulta a un profesional fiscal o legal: este texto es informativo.

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