Florida en septiembre: las casas venden menos y los condos suman 7.7 meses de inventario

Dos mercados distintos dentro del mismo estado

Los datos de septiembre de Florida Realtors muestran dos mercados con dinámicas distintas. Las ventas de viviendas unifamiliares cayeron 3.5% anual, el segundo mes consecutivo de descenso.

Las ventas de condos y townhouses fueron 7,179 unidades, casi iguales a las de septiembre de 2025 (-0.1%). En el tercer trimestre completo, los condos crecieron 3.1% anual, con 22,664 unidades vendidas.

Brad O'Connor, economista jefe de Florida Realtors, dijo que el mercado «ha perdido algo de impulso, pero ciertamente no se ha derrumbado». Atribuyó la pausa al alza de las tasas hipotecarias de este año.

Conviene aclarar que estas cifras son de todo el estado de Florida, no solo de Miami. El sur de Florida, y en particular Miami-Dade, tiene sus propias dinámicas.

Inventario alto: cómo revisamos un condo

Los meses de inventario miden cuánto tiempo tardaría en agotarse la oferta actual al ritmo de ventas vigente. En septiembre, las unifamiliares tenían 4.4 meses y los condos 7.7, según Florida Realtors.

Más inventario significa más opciones para el comprador y más presión sobre el vendedor para ajustar precio o condiciones. La mediana de los condos fue US$293,500, un 1.8% menos que un año antes; la de las unifamiliares subió 1.2%, hasta US$415,000.

Antes de recomendar un condo en un mercado con esta oferta, en PFS Realty revisamos el historial de precios del edificio específico, la relación entre unidades en venta y unidades arrendadas, y el nivel de las cuotas de HOA (asociación de propietarios) y su trayectoria. También miramos los estados financieros de la asociación y cualquier litigio o evaluación especial pendiente.

Analizamos además cuánto tiempo lleva la unidad en el mercado y si ha tenido reducciones de precio previas. Todo eso define el margen real de negociación, que existe, pero varía mucho de un edificio a otro.

Tasas y financiamiento: lo que el reporte no dice

Una pregunta frecuente de nuestros clientes es si deben esperar a que las tasas hipotecarias bajen. Todo depende de su perfil de inversión.

Los datos de Florida Realtors reflejan las tasas del mercado hipotecario general de Estados Unidos, diseñadas para compradores residentes con historial crediticio local. Ese no es el perfil de la mayoría de nuestros clientes latinoamericanos. Un comprador extranjero accede a productos de financiamiento distintos, con requisitos, tasas y estructuras diferentes, y en muchos casos la compra al contado o con un porcentaje alto de capital propio sigue siendo la alternativa más eficiente.

Las tasas más altas han enfriado la demanda financiada local, lo que ha dejado más inventario disponible y ha dado más tiempo y más argumentos al comprador para negociar. En nuestra opinión, el entorno actual tiene ventajas concretas para quien llega con liquidez y claridad sobre lo que busca.