Florida em setembro: as casas vendem menos e os condomínios somam 7.7 meses de estoque

Dois mercados diferentes dentro do mesmo estado

Os dados de setembro da Florida Realtors mostram dois mercados com dinâmicas diferentes. As vendas de casas unifamiliares caíram 3.5% ao ano, o segundo mês consecutivo de queda.

As vendas de condomínios e townhouses foram de 7,179 unidades, praticamente iguais às de setembro de 2025 (-0.1%). No terceiro trimestre completo, os condomínios cresceram 3.1% ao ano, com 22,664 unidades vendidas.

Brad O'Connor, economista-chefe da Florida Realtors, disse que o mercado "perdeu algum impulso, mas certamente não desmoronou". Ele atribuiu a pausa à alta das taxas hipotecárias deste ano.

Vale esclarecer que esses números são de todo o estado da Florida, não apenas de Miami. O sul da Florida, e em particular Miami-Dade, tem suas próprias dinâmicas.

Estoque alto: como analisamos um condomínio

Os meses de estoque medem quanto tempo levaria para esgotar a oferta atual no ritmo de vendas vigente. Em setembro, as casas unifamiliares tinham 4.4 meses e os condomínios, 7.7, segundo a Florida Realtors.

Mais estoque significa mais opções para o comprador e mais pressão sobre o vendedor para ajustar preço ou condições. A mediana dos condomínios foi de US$293,500, 1.8% menos do que um ano antes; a das casas unifamiliares subiu 1.2%, para US$415,000.

Antes de recomendar um condomínio em um mercado com esta oferta, na PFS Realty analisamos o histórico de preços do edifício específico, a relação entre unidades à venda e unidades alugadas, e o nível das taxas de HOA (associação de proprietários) e sua trajetória. Também observamos as demonstrações financeiras da associação e qualquer litígio ou avaliação especial pendente.

Analisamos ainda há quanto tempo a unidade está no mercado e se já teve reduções de preço anteriores. Tudo isso define a margem real de negociação, que existe, mas varia muito de um edifício para outro.

Taxas e financiamento: o que o relatório não diz

Uma pergunta frequente de nossos clientes é se devem esperar a queda das taxas hipotecárias. Tudo depende do perfil de investimento de cada um.

Os dados da Florida Realtors refletem as taxas do mercado hipotecário geral dos Estados Unidos, voltadas a compradores residentes com histórico de crédito local. Esse não é o perfil da maioria de nossos clientes latino-americanos. Um comprador estrangeiro tem acesso a produtos de financiamento diferentes, com requisitos, taxas e estruturas distintas, e em muitos casos a compra à vista ou com um percentual alto de capital próprio continua sendo a alternativa mais eficiente.

Taxas mais altas esfriaram a demanda financiada local, o que deixou mais estoque disponível e deu mais tempo e mais argumentos ao comprador para negociar. Em nossa opinião, o ambiente atual tem vantagens concretas para quem chega com liquidez e clareza sobre o que busca.