Condos de marca em Miami: a oferta cresce e isto é o que paga o comprador

Quanta oferta de condos de marca há em Miami?

Um condomínio de marca (branded residence) é um empreendimento residencial projetado, construído ou gerenciado em parceria com uma marca reconhecida, seja hoteleira, de moda, automotiva ou de design. Oferece acabamentos, serviços e padrões de estilo de vida associados a esse nome.

Segundo um relatório da Knight Frank de setembro, divulgado pela Bisnow, Miami tem hoje 31 projetos de marca concluídos, 42 em construção e 73 em planejamento. Metade destes últimos corresponde a marcas não hoteleiras. Em volume de torres de marca, Miami é o segundo mercado do mundo, atrás apenas de Dubai.

Com tanta oferta em pré-construção, incorporadoras como a Key International destacam a importância de analisar as características e os elementos diferenciadores de cada proposta antes de tomar uma decisão de investimento.

Quanto a mais você paga pela marca e quais custos isso traz?

Quando uma incorporadora se une a uma marca de prestígio, o nome permite cobrar um prêmio de até 30% no preço de venda das unidades. É um sobrepreço que o comprador assume em troca do design, dos serviços e do respaldo da marca. Ricardo Dunin, da North Development, disse que, se não for possível conseguir cerca de 20% a mais no preço, a marca não deveria ser usada.

Esses dados são depoimentos de executivos do setor em um painel divulgado pela Bisnow, não números de mercado. No nível da obra, cumprir os padrões e acabamentos exigidos pela marca pode representar até 20% do custo do projeto, segundo os painelistas.

Além disso, segundo a ISG World, os espaços de amenidades cresceram 100% desde 2020. É um ponto que convém ter em mente ao estimar as futuras taxas de administração (HOA fees) que o proprietário pagará.

O que revisamos antes de reservar um condo de marca

Antes de assinar a reserva em um projeto de pré-construção desse tipo, na PFS Realty sugerimos revisar com atenção três documentos-chave para proteger seu investimento: o acordo entre a incorporadora e a marca, a estimativa de despesas condominiais e o regulamento de locação.

Nessa revisão prévia, analisamos estes pontos:

• Termos da licença: por quanto tempo dura o contrato com a marca e sob quais condições o edifício manterá seu nome.
• Normas de locação: quão flexível é o regulamento caso você queira alugar o imóvel, ou seja, se permite aluguéis curtos por dias ou apenas contratos de médio e longo prazo.
• Estrutura de custos fixos: a projeção das taxas de administração (HOA fees) para manter as amenidades e os padrões da marca sem surpresas.
• Especificações de entrega: quais acabamentos, eletrodomésticos ou mobília realmente estão incluídos no preço do contrato.