Al adquirir una propiedad en Miami, un mexicano debe considerar otros aspectos adicionales al precio de referencia que tiene el inmueble en el momento en que se ejecuta la transacción. Este proceso comprende el pago de impuestos, comisiones, cuotas de asociación de propietarios, administración de propiedades, entre otros costos que el comprador tiene que asumir una vez recibe las llaves.
En esta guía te explicaremos qué es lo que debes tener en cuenta cuando adquieres una propiedad en Miami, con el fin de que tengas una orientación clara y no recibas sorpresas inesperadas que te causen inconvenientes no planificados en tu compra.
En este artículo:
- ¿Qué impuestos paga un mexicano al comprar una propiedad en Miami?
- ¿Cuáles son los costos de comprar una propiedad en Miami?
- Costos de mantener una propiedad en Miami
- Impuestos y costos si la propiedad se renta
- ¿Qué debe considerar un mexicano antes de comprar en Miami?
- Preguntas frecuentes
¿Qué impuestos paga un mexicano al comprar una propiedad en Miami?
La adquisición de una propiedad en Miami comprende el pago de algunos impuestos que están contemplados en las normas que rigen las inversiones inmobiliarias en el estado de Florida.
Property tax o impuesto predial
El property tax es el impuesto anual que se paga por ser propietario de un inmueble en Estados Unidos, similar al predial en México. Se calcula sobre el valor tasado de la propiedad, es decir, el valor que le asigna cada año la autoridad del condado (Miami-Dade County Property Appraiser) al 1 de enero.
Ese valor se multiplica por una tasa que varía según el sitio dentro de Miami-Dade en el que esté ubicada la propiedad, y que puede representar entre 1.75% y 2% del valor tasado al año (este valor es el que está vigente para 2026).
Existe una exención para quienes tienen su residencia principal en Florida, que reduce el monto a pagar, pero esta no aplica a propiedades de inversionistas extranjeros, por lo cual el impuesto se calcula sobre el valor completo. El pago se hace una vez al año, con vencimiento el 31 de marzo, y hay un descuento de hasta 4% si se paga por adelantado en noviembre.
Impuestos asociados a la transferencia
Cuando se firma la escritura de la propiedad en Florida, el estado cobra un impuesto por ese documento, conocido como documentary stamp tax. En todo el estado, excepto en el condado de Miami-Dade, este impuesto equivale a USD 0.70 por cada USD 100 del precio de compra. En Miami-Dade, la tarifa es de USD 0.60 por cada USD 100 cuando se trata de una vivienda unifamiliar, y de USD 1.05 por cada USD 100 en otro tipo de propiedad.
Si la compra se financia con un crédito hipotecario, se suma un impuesto adicional de USD 0.35 por cada USD 100 del monto del crédito, más un pequeño impuesto (0.2% del monto de la hipoteca) que se cobra por registrar la hipoteca ante el estado.
¿Cuál es la diferencia de los impuestos al comprar, mantener y vender?
Al comprar de contado, se pagan los impuestos sobre la escritura y, si hay crédito hipotecario, los impuestos relacionados con ese financiamiento. Al mantener la propiedad, se paga el property tax cada año, y si esta se renta, los ingresos deben reportarse ante el IRS, la autoridad de impuestos de Estados Unidos.
Al vender, el comprador mexicano paga un impuesto federal sobre la ganancia obtenida en la venta. Además, existe una retención especial llamada FIRPTA, que obliga al comprador a retener 15% del precio de venta y entregarlo al IRS en el momento del cierre (este porcentaje baja a 10% o incluso a 0% en ventas de menor valor cuando el comprador usará la propiedad como su vivienda). Esta retención no es un impuesto adicional, sino un adelanto, ya que si el impuesto real que corresponde pagar es menor, el vendedor puede recuperar la diferencia al presentar su declaración ante el IRS.
Consideraciones fiscales en México y Estados Unidos
México y Estados Unidos tienen un acuerdo para evitar que una misma persona pague impuestos dos veces por el mismo ingreso. Gracias a este acuerdo, un mexicano que paga impuestos en Estados Unidos por su propiedad puede descontar ese pago de los impuestos que le correspondan en su país, hasta cierto límite.
México cobra impuestos sobre los ingresos que sus residentes reciben en cualquier parte del mundo, así que los ingresos que genere una propiedad en Miami deben declararse ante el SAT, la autoridad tributaria en México. Para poder descontar lo pagado en Estados Unidos, es necesario contar con una constancia de residencia fiscal vigente y con el comprobante del impuesto que se pagó allá.
En Estados Unidos, si la propiedad genera renta, el propietario mexicano necesita tramitar un número de identificación tributaria, llamado ITIN, para poder reportar esos ingresos ante el IRS. Debido a que las reglas cambian según la situación de cada persona, lo recomendable es buscar la asesoría de un contador o asesor fiscal con experiencia en impuestos internacionales, tanto en México como en Estados Unidos.
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¿Cuáles son los costos de comprar una propiedad en Miami?
Para que tengas claro cuál es el panorama total de los costos que debes asumir cuando adquieres una propiedad en Miami, ten presente la siguiente información:
Precio de la propiedad
Es el valor acordado con el vendedor por el inmueble. Este dato es clave, no solo porque es el precio que debes asumir por la transacción, sino porque representa la base sobre la cual se calculan la mayoría de los demás costos asociados a la compra.
Closing costs (costos de cierre)
Estos son el conjunto de gastos adicionales al precio de la propiedad que se pagan cuando hay que firmar y cerrar la compra. En Florida suelen representar entre el 2% y el 5% del valor de la propiedad, y agrupan el seguro de título, la inspección, los honorarios legales, los costos de registro y, si aplica, los costos del crédito hipotecario.
Title insurance (seguro de título)
Este es un seguro que protege al comprador y, si aplica, al banco que otorga el crédito hipotecario, frente a posibles inconvenientes legales relacionados con la propiedad que puedan aparecer después de la compra, como deudas pendientes, errores en documentos anteriores o disputas sobre quién es el verdadero dueño del inmueble.
En Florida, la tarifa de este seguro no la fija cada compañía, sino el estado, a través de la Oficina de Regulación de Seguros (Office of Insurance Regulation). Por eso el costo es el mismo sin importar qué compañía de título se elija. La tarifa se calcula así: USD 5.75 por cada USD 1.000 sobre los primeros USD 100.000 del precio de la propiedad, y USD 5.00 por cada USD 1.000 adicional sobre el monto restante. Por ejemplo, en una propiedad de USD 500.000, el seguro de título del comprador cuesta cerca de USD 2.575.
Inspección
Antes de cerrar la compra, se sugiere contratar una inspección profesional de la propiedad para revisar su estado físico y detectar posibles daños o reparaciones necesarias. En Florida, este servicio tiene un costo aproximado de entre USD 300 y USD 600, según el tamaño y la antigüedad de la propiedad. En algunos casos es ideal hacer inspecciones adicionales, como por ejemplo la inspección de resistencia al viento, que tienen un costo aparte.
Honorarios legales
Contar con un abogado inmobiliario no es obligatorio en Florida, pero sí recomendable, sobre todo para un comprador extranjero. Este revisa el contrato, verifica que la propiedad no tenga gravámenes ni problemas legales y acompaña el proceso de cierre. El costo varía según el despacho, y puede cobrarse por hora o como una tarifa fija, pero los cierres sencillos suelen costar entre USD 750 y USD 1.250.
Recording fees (costos de registro)
Una vez firmada la escritura, esta se debe registrar ante la oficina del Clerk of the Circuit Court del condado donde está ubicada la propiedad, para que la transferencia quede oficialmente inscrita. En Miami-Dade, el costo de este registro es de USD 10 por la primera página del documento y USD 8.50 por cada página adicional.
Costos relacionados con el financiamiento
Si la compra se realiza con un crédito hipotecario, se suman algunos costos como el avalúo de la propiedad, la tarifa de originación del préstamo y otros cargos que cobra la entidad financiera por otorgar el crédito. Estos se conocen en conjunto en Estados Unidos como parte de los "loan costs", y su monto varía según el prestamista y el tipo de programa de financiamiento.
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Costos de mantener una propiedad en Miami
Si el comprador mexicano adquiere la propiedad para quedarse con ella, ya sea para vivir, como segunda residencia o para rentarla, debe asumir los siguientes costos:
Property tax
Como ya lo explicamos antes en esta misma guía, este es el impuesto anual que se paga por ser propietario de un inmueble en Estados Unidos.
HOA o cuota de mantenimiento del condominio
Es el pago mensual o trimestral que se realiza a la asociación de propietarios del condominio o la comunidad donde está ubicada la propiedad. Este cubre la operación de la comunidad, el mantenimiento de áreas comunes, amenidades (alberca, gimnasio, seguridad), recolección de basura y, en muchos casos, seguros colectivos de la estructura del edificio y servicios como agua o internet.
Seguro de la propiedad
Es la póliza que protege la propiedad ante imprevistos, daños estructurales o eventos meteorológicos.
Mantenimiento individual
Es un presupuesto destinado al desgaste natural y las reparaciones internas de la propiedad. Incluye la atención a sistemas de aire acondicionado, electrodomésticos, pintura y plomería. Si la unidad está en renta, mantenerla en óptimas condiciones asegura su valor de mercado y continuidad de ingresos.
Administración de la propiedad
Si compras tu propiedad desde México, rentas tu propiedad y no te piensas mover de tu país, puedes contratar a una empresa especializada que se encargue de la gestión profesional de tu activo. El servicio incluye el cobro de rentas, la selección de inquilinos, la atención de emergencias y mantenimiento, con un costo que suele oscilar entre el 8% y el 10% del alquiler mensual.
Special assessments (cuotas extraordinarias)
Estos son cobros adicionales aprobados por la asociación de un condominio para financiar reparaciones mayores o mejoras estructurales que no cubre el fondo de reserva ordinario (por ejemplo, la pintura general del edificio, el cambio de techos o certificaciones de seguridad).
Impuestos ad valorem y non-ad valorem en Miami-Dade
El condado de Miami-Dade distingue entre impuestos ad valorem (basados directamente en el valor fiscal de la propiedad) y cargos non-ad valorem. Estos últimos corresponden a montos fijos asociados a servicios públicos específicos como drenaje, control de inundaciones, recolección de residuos o mejoras de infraestructura local, los cuales varían según la ubicación exacta de cada inmueble.
Impuestos y costos si la propiedad se renta
Si compras tu propiedad desde México y decides ponerla en renta para generar ingresos pasivos en dólares, debes considerar los siguientes impuestos y costos que debes asumir a la distancia:
Implicaciones fiscales de los ingresos por alquiler
Los ingresos cobrados por renta en Estados Unidos están sujetos al pago del Impuesto sobre la Renta (Income Tax) ante el IRS y deben declararse cada año. Sin embargo, no se paga sobre el total cobrado, sino sobre la utilidad neta.
Administración de la propiedad
Contratar una empresa administradora profesional facilita la gestión de cobros, atención a inquilinos y mantenimiento diario.
Seguros adicionales
Al rentar la propiedad es recomendable actualizar la póliza de seguro hacia una cobertura para arrendadores (Landlord Policy), la cual incluye la protección por responsabilidad civil frente a terceros y cubre la pérdida de ingresos de alquiler si el inmueble queda inhabitable por un evento cubierto.
Gastos deducibles
La normativa fiscal en Estados Unidos permite restar de los ingresos brutos por renta todos los gastos operativos ordinarios y necesarios. Son deducibles los intereses de la hipoteca, el property tax, las cuotas de HOA, la prima del seguro, los costos de administración, las reparaciones y la depreciación contable de la estructura de la propiedad.
Diferencias entre renta tradicional y corta estancia
La renta tradicional de larga estancia suele contemplar contratos de alquiler por 3, 6 o 12 meses, y le ofrece al propietario ingresos estables, menores costos de administración y menor desgaste del inmueble. No aplican impuestos turísticos locales.
Por su parte, la renta corta vacacional, tipo Airbnb, comprende el alquiler de la propiedad por días o semanas. Brinda un mayor potencial de ingresos por noche, pero implica mayor rotación de inquilinos, mayores costos de administración, limpieza continua y la obligación de cobrar y retener impuestos de hospedaje turísticos (Tourist Development Tax) del condado de Miami-Dade.
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¿Qué debe considerar un mexicano antes de comprar en Miami?
Si vas a tomar la decisión de adquirir un inmueble en Miami, antes de finiquitar la transacción debes considerar los siguientes aspectos:
Estructura de compra
En esta etapa se debe definir si conviene adquirir la propiedad a título personal o mediante una entidad jurídica en EE. UU. (como una LLC). Comprar a través de una empresa suele ofrecer mayor protección patrimonial, flexibilidad de transmisión a herederos y ventajas en la organización tributaria.
Planeación fiscal
Evaluar el impacto del impuesto sobre la renta por alquileres, la eventual aplicación del Impuesto sobre Sucesiones (Estate Tax) en caso de fallecimiento para no residentes y la estrategia de retención al momento de vender.
Financiamiento
Determinar si se utilizará capital propio o un crédito para extranjeros (Foreign National Loan o DSCR Loan). El financiamiento permite conservar liquidez para diversificar activos y generar eficiencia fiscal mediante la deducción de intereses.
Tipo de propiedad
Seleccionar el formato de inmueble que responda directamente al objetivo financiero, como una casa independiente o townhouse para uso residencial, o un condominio/condo-hotel habilitado legalmente para renta vacacional.
Costos recurrentes
Tener claridad sobre el presupuesto mensual y anual que requiere el inmueble (predial, cuotas de mantenimiento, seguros y administración) para proyectar el flujo de caja real.
Venta futura
Considerar desde el primer día la estrategia de salida, calculando el Impuesto sobre Ganancias de Capital (Capital Gains Tax) y el mecanismo de retención para extranjeros al momento de comercializar la propiedad.
Preguntas frecuentes
Depende de la actividad de la propiedad. Si esta no genera ingresos, porque el uso que se le da es personal, se paga solo el impuesto predial anual (Property tax). En cambio, si se tiene para generar ingresos por renta, hay que asumir el pago del Income Tax federal solo sobre la ganancia neta (ingresos menos gastos deducibles y depreciación), con tasas progresivas que van desde el 10%.
En el condado de Miami-Dade, el property tax representa entre el 1.5% y el 2.0% del valor fiscal de la propiedad (assessed value) asignado por el condado cada año.
Si la compra se realiza de contado, los gastos de cierre equivalen a entre el 1% y el 2% del valor del inmueble. Si la compra se realiza con financiamiento hipotecario, los costos de cierre oscilan entre el 3% y el 5% del valor de la propiedad, debido a los impuestos estatales sobre la hipoteca y honorarios bancarios.
Aparte del pago mensual del crédito (capital e intereses), debes considerar el impuesto predial (property tax), la cuota de la asociación de propietarios (HOA), el seguro de la propiedad, el mantenimiento interno y, si aplica, los honorarios de administración de renta.
Estados Unidos cobra impuestos sobre los ingresos generados por la propiedad ubicada en su territorio. En México, como residente fiscal, debes declarar tus ingresos globales; sin embargo, gracias al Convenio para Evitar la Doble Imposición entre EE. UU. y México, puedes acreditar en tu declaración mexicana el impuesto efectivamente pagado en EE. UU., evitando pagar dos veces por el mismo ingreso.
Pagas el Impuesto sobre la Renta (Income Tax) federal estadounidense sobre la utilidad neta de la renta. Adicionalmente, si la propiedad se opera bajo la modalidad de alquiler vacacional o de corta estancia (menos de 6 meses), se debe cobrar al huésped e ingresar los impuestos turísticos e impuestos sobre ventas (Sales Tax y Tourist Development Tax) aplicables en Florida y Miami-Dade.
Al momento de la venta, pagas el Impuesto sobre Ganancias de Capital (Capital Gains Tax) sobre la utilidad real obtenida. Además, por ser vendedor extranjero, la transacción está sujeta a la ley FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act), la cual exige al comprador retener temporalmente entre el 10% y el 15% del precio bruto de venta para entregarlo al IRS como pago a cuenta de tus impuestos, monto que se liquida y ajusta al presentar la declaración final.
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