Que impostos e custos um mexicano deve considerar ao comprar em Miami?

Ao adquirir um imóvel em Miami, um mexicano deve considerar outros aspectos além do preço de referência do imóvel no momento em que a transação é realizada. Esse processo envolve o pagamento de impostos, comissões, taxas de associação de proprietários, administração de imóveis, entre outros custos que o comprador precisa assumir assim que recebe as chaves.

Neste guia, vamos explicar o que você deve levar em conta ao adquirir um imóvel em Miami, para que você tenha uma orientação clara e não receba surpresas inesperadas que causem contratempos não planejados na sua compra.

Neste artigo:

• Que impostos um mexicano paga ao comprar um imóvel em Miami?
• Quais são os custos de comprar um imóvel em Miami?
• Custos de manter um imóvel em Miami
• Impostos e custos se o imóvel for alugado
• O que um mexicano deve considerar antes de comprar em Miami?
• Perguntas frequentes

Que impostos um mexicano paga ao comprar um imóvel em Miami?

A aquisição de um imóvel em Miami envolve o pagamento de alguns impostos previstos nas normas que regem os investimentos imobiliários no estado da Flórida.

Property tax ou imposto sobre a propriedade

O property tax é o imposto anual pago por ser proprietário de um imóvel nos Estados Unidos, semelhante ao IPTU no Brasil. É calculado sobre o valor avaliado do imóvel, ou seja, o valor que a autoridade do condado (Miami-Dade County Property Appraiser) atribui a cada ano em 1º de janeiro.

Esse valor é multiplicado por uma taxa que varia conforme o local dentro de Miami-Dade onde o imóvel está localizado, podendo representar entre 1,75% e 2% do valor avaliado ao ano (este valor está vigente para 2026).

Existe uma isenção para quem tem residência principal na Flórida, que reduz o valor a pagar, mas ela não se aplica a imóveis de investidores estrangeiros, motivo pelo qual o imposto é calculado sobre o valor integral. O pagamento é feito uma vez ao ano, com vencimento em 31 de março, havendo um desconto de até 4% se pago antecipadamente em novembro.

Impostos associados à transferência

Quando a escritura do imóvel é assinada na Flórida, o estado cobra um imposto sobre esse documento, conhecido como documentary stamp tax. Em todo o estado, exceto no condado de Miami-Dade, esse imposto equivale a USD 0,70 para cada USD 100 do preço de compra. Em Miami-Dade, a alíquota é de USD 0,60 para cada USD 100 no caso de uma casa unifamiliar, e de USD 1,05 para cada USD 100 em outros tipos de imóvel.

Se a compra for financiada com um crédito hipotecário, soma-se um imposto adicional de USD 0,35 para cada USD 100 do valor do financiamento, além de um pequeno imposto (0,2% do valor da hipoteca) cobrado para registrar a hipoteca junto ao estado.

Qual é a diferença entre os impostos ao comprar, manter e vender?

Ao comprar à vista, são pagos os impostos sobre a escritura e, se houver financiamento hipotecário, os impostos relacionados a esse financiamento. Ao manter o imóvel, paga-se o property tax todo ano, e se o imóvel for alugado, a renda deve ser declarada ao IRS, a autoridade fiscal dos Estados Unidos.

Ao vender, o comprador mexicano paga um imposto federal sobre o lucro obtido na venda. Além disso, existe uma retenção especial chamada FIRPTA, que exige que o comprador retenha 15% do preço de venda e o repasse ao IRS no momento do fechamento (esse percentual cai para 10% ou até 0% em vendas de menor valor quando o comprador vai usar o imóvel como sua residência). Essa retenção não é um imposto adicional, e sim um adiantamento, já que, se o imposto realmente devido for menor, o vendedor pode recuperar a diferença ao apresentar sua declaração ao IRS.

Considerações fiscais no México e nos Estados Unidos

México e Estados Unidos têm um acordo para evitar que a mesma pessoa pague imposto duas vezes sobre a mesma renda. Graças a esse acordo, um mexicano que paga impostos nos Estados Unidos por seu imóvel pode abater esse pagamento dos impostos devidos em seu país, até certo limite.

O México cobra impostos sobre a renda que seus residentes recebem em qualquer parte do mundo, portanto a renda gerada por um imóvel em Miami deve ser declarada ao SAT, a autoridade fiscal mexicana. Para poder abater o que foi pago nos Estados Unidos, é necessário ter um comprovante de residência fiscal válido e o comprovante do imposto pago lá.

Nos Estados Unidos, se o imóvel gera renda de aluguel, o proprietário mexicano precisa obter um número de identificação fiscal, chamado ITIN, para poder declarar essa renda ao IRS. Como as regras variam de acordo com a situação de cada pessoa, o recomendável é buscar a orientação de um contador ou consultor fiscal com experiência em impostos internacionais, tanto no México quanto nos Estados Unidos.

Quais são os custos de comprar um imóvel em Miami?

Para que você tenha clareza sobre o panorama total dos custos que precisa assumir ao adquirir um imóvel em Miami, considere as seguintes informações:

Preço do imóvel

É o valor combinado com o vendedor pelo imóvel. Esse dado é fundamental, não só porque é o preço que você vai pagar pela transação, mas porque representa a base sobre a qual são calculados a maioria dos demais custos associados à compra.

Closing costs (custos de fechamento)

São o conjunto de gastos adicionais ao preço do imóvel, pagos no momento de assinar e fechar a compra. Na Flórida, costumam representar entre 2% e 5% do valor do imóvel, e reúnem o seguro de título, a inspeção, os honorários advocatícios, os custos de registro e, se aplicável, os custos do crédito hipotecário.

Title insurance (seguro de título)

É um seguro que protege o comprador e, se aplicável, o banco que concede o crédito hipotecário, contra possíveis problemas legais relacionados ao imóvel que possam surgir após a compra, como dívidas pendentes, erros em documentos anteriores ou disputas sobre quem é o verdadeiro proprietário do imóvel.

Na Flórida, a tarifa desse seguro não é definida por cada empresa, mas sim pelo estado, por meio do Escritório de Regulação de Seguros (Office of Insurance Regulation). Por isso, o custo é o mesmo independentemente de qual empresa de títulos seja escolhida. A tarifa é calculada assim: USD 5,75 para cada USD 1.000 sobre os primeiros USD 100.000 do preço do imóvel, e USD 5,00 para cada USD 1.000 adicional sobre o valor restante. Por exemplo, em um imóvel de USD 500.000, o seguro de título do comprador custa cerca de USD 2.575.

Inspeção

Antes de fechar a compra, é recomendável contratar uma inspeção profissional do imóvel para verificar seu estado físico e detectar possíveis danos ou reparos necessários. Na Flórida, esse serviço custa aproximadamente entre USD 300 e USD 600, de acordo com o tamanho e a idade do imóvel. Em alguns casos, vale a pena fazer inspeções adicionais, como a inspeção de resistência ao vento, que têm um custo à parte.

Honorários advocatícios

Contar com um advogado imobiliário não é obrigatório na Flórida, mas é recomendável, especialmente para um comprador estrangeiro. Ele revisa o contrato, verifica se o imóvel não tem ônus nem problemas legais e acompanha o processo de fechamento. O custo varia de acordo com o escritório e pode ser cobrado por hora ou como uma taxa fixa, mas os fechamentos simples costumam custar entre USD 750 e USD 1.250.

Recording fees (custos de registro)

Depois de assinada a escritura, ela deve ser registrada no cartório do Clerk of the Circuit Court do condado onde o imóvel está localizado, para que a transferência fique oficialmente registrada. Em Miami-Dade, o custo desse registro é de USD 10 pela primeira página do documento e USD 8,50 por cada página adicional.

Custos relacionados ao financiamento

Se a compra for feita com um crédito hipotecário, somam-se alguns custos, como a avaliação do imóvel, a taxa de originação do empréstimo e outras cobranças da instituição financeira por conceder o crédito. Esses custos são conhecidos em conjunto nos Estados Unidos como parte dos "loan costs", e o valor varia de acordo com o credor e o tipo de programa de financiamento.

Custos de manter um imóvel em Miami

Se o comprador mexicano adquire o imóvel para ficar com ele, seja para morar, como segunda residência ou para alugar, deve assumir os seguintes custos:

Property tax

Como já explicamos antes neste mesmo guia, esse é o imposto anual pago por ser proprietário de um imóvel nos Estados Unidos.

HOA ou taxa de manutenção do condomínio

É o pagamento mensal ou trimestral feito à associação de proprietários do condomínio ou da comunidade onde o imóvel está localizado. Ele cobre a operação da comunidade, a manutenção das áreas comuns, comodidades (piscina, academia, segurança), coleta de lixo e, em muitos casos, seguros coletivos da estrutura do edifício e serviços como água ou internet.

Seguro do imóvel

É a apólice que protege o imóvel contra imprevistos, danos estruturais ou eventos climáticos.

Manutenção individual

É um orçamento destinado ao desgaste natural e aos reparos internos do imóvel. Inclui a manutenção de sistemas de ar-condicionado, eletrodomésticos, pintura e encanamento. Se a unidade estiver alugada, mantê-la em ótimas condições garante seu valor de mercado e a continuidade da renda.

Administração do imóvel

Se você compra seu imóvel a partir do México, aluga-o e não pretende se mudar do seu país, pode contratar uma empresa especializada para cuidar da gestão profissional do seu ativo. O serviço inclui a cobrança de aluguéis, a seleção de inquilinos, o atendimento a emergências e a manutenção, com um custo que costuma variar entre 8% e 10% do aluguel mensal.

Special assessments (taxas extraordinárias)

São cobranças adicionais aprovadas pela associação de um condomínio para financiar reparos maiores ou melhorias estruturais que não são cobertas pelo fundo de reserva ordinário (por exemplo, a pintura geral do edifício, a troca de telhados ou certificações de segurança).

Impostos ad valorem e non-ad valorem em Miami-Dade

O condado de Miami-Dade distingue entre impostos ad valorem (baseados diretamente no valor fiscal do imóvel) e cobranças non-ad valorem. Estas últimas correspondem a valores fixos associados a serviços públicos específicos, como drenagem, controle de enchentes, coleta de resíduos ou melhorias de infraestrutura local, que variam de acordo com a localização exata de cada imóvel.

Impostos e custos se o imóvel for alugado

Se você compra seu imóvel a partir do México e decide colocá-lo para alugar, a fim de gerar renda passiva em dólares, deve considerar os seguintes impostos e custos que precisará assumir à distância:

Implicações fiscais da renda de aluguel

A renda recebida com aluguel nos Estados Unidos está sujeita ao pagamento do Imposto de Renda (Income Tax) ao IRS e deve ser declarada todo ano. No entanto, o imposto não incide sobre o valor total recebido, mas sim sobre o lucro líquido.

Administração do imóvel

Contratar uma empresa administradora profissional facilita a gestão de cobranças, o atendimento a inquilinos e a manutenção diária.

Seguros adicionais

Ao alugar o imóvel, é recomendável atualizar a apólice de seguro para uma cobertura de locador (Landlord Policy), que inclui proteção por responsabilidade civil perante terceiros e cobre a perda de renda de aluguel caso o imóvel fique inabitável devido a um evento coberto.

Gastos dedutíveis

A legislação fiscal dos Estados Unidos permite deduzir da renda bruta de aluguel todas as despesas operacionais ordinárias e necessárias. São dedutíveis os juros da hipoteca, o property tax, as taxas de HOA, o prêmio do seguro, os custos de administração, os reparos e a depreciação contábil da estrutura do imóvel.

Diferenças entre aluguel tradicional e de curta estadia

O aluguel tradicional de longa estadia costuma envolver contratos de locação por 3, 6 ou 12 meses, e oferece ao proprietário renda estável, menores custos de administração e menor desgaste do imóvel. Não se aplicam impostos turísticos locais.

Já o aluguel de temporada, tipo Airbnb, envolve alugar o imóvel por dias ou semanas. Oferece um potencial de renda maior por noite, mas implica maior rotatividade de hóspedes, custos de administração mais altos, limpeza contínua e a obrigação de cobrar e repassar os impostos de hospedagem turística (Tourist Development Tax) do condado de Miami-Dade.

O que um mexicano deve considerar antes de comprar em Miami?

Se você vai tomar a decisão de adquirir um imóvel em Miami, antes de finalizar a transação, deve considerar os seguintes aspectos:

Estrutura de compra

Nesta etapa, deve-se definir se convém adquirir o imóvel em nome pessoal ou por meio de uma entidade jurídica nos EUA (como uma LLC). Comprar por meio de uma empresa costuma oferecer maior proteção patrimonial, flexibilidade na transmissão a herdeiros e vantagens na organização tributária.

Planejamento fiscal

Avaliar o impacto do imposto de renda sobre aluguéis, a eventual aplicação do Imposto sobre Herança (Estate Tax) em caso de falecimento para não residentes e a estratégia de retenção no momento da venda.

Financiamento

Determinar se será usado capital próprio ou um crédito para estrangeiros (Foreign National Loan ou DSCR Loan). O financiamento permite preservar liquidez para diversificar ativos e gerar eficiência fiscal por meio da dedução de juros.

Tipo de imóvel

Selecionar o formato de imóvel que responda diretamente ao objetivo financeiro, como uma casa independente ou townhouse para uso residencial, ou um condomínio/condo-hotel legalmente habilitado para aluguel de temporada.

Custos recorrentes

Ter clareza sobre o orçamento mensal e anual que o imóvel exige (imposto sobre a propriedade, taxas de manutenção, seguros e administração) para projetar o fluxo de caixa real.

Venda futura

Considerar desde o primeiro dia a estratégia de saída, calculando o Imposto sobre Ganhos de Capital (Capital Gains Tax) e o mecanismo de retenção para estrangeiros no momento de vender o imóvel.

Perguntas frequentes

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